Из центра на периферию предприятия Петербурга сегодня не спешат. Не активизируют процесс даже инициативные чиновники и заинтересованные инвесторы. Захваты недвижимости предприятий-переселенцев, отходы рекультивации, которые не в состоянии принять уже ни один полигон, неожиданно выявленные на освобождаемых территориях памятники промышленной архитектуры и аварийные бомбоубежища — только некоторые причины того, что результаты промышленной миграции смогут оценить лишь следующие поколения петербуржцев.
К 2015 году из центра Петербурга на окраины и в зону кольцевой автодороги городские власти планируют перебазировать более половины промышленных предприятий. По новому Генплану, уже принятому в первом чтении депутатами городского парламента, территории производственных зон в центральных районах города за 10 лет сократятся на 500 га. Смольный уже утвердил 14 программ развития крупных промышленных зон, среди которых Металлострой, Шушары, Белоостров, Ржевка, Лахта и другие.
Ситуация на строительном рынке складывается так, что инвесторы с нескрываемым удовольствием готовы осваивать промышленные территории в центре. «На сегодняшний день рынок жилья перестал быть интересен для инвесторов: за последний квартал объем спроса упал на 35%, инвестировать деньги в строительство жилых квадратных метров уже не столь интересно, — комментирует генеральный директор ООО «Ассоциация по сносу» Игорь Тупальский. — Поэтому многие инвесторы обратили пристальное внимание на достаточно дорогие участки земли, которые находятся под промышленной застройкой в центре города. Инвестиции в развитие этих пятен и строительство там гостиниц и бизнес-центров имеют достаточно большую рентабельность. Развитая инженерная инфраструктура экономит компаниям серьезные деньги. Сейчас по тарифам естественных монополистов цены таковы, что строить на свободном пустыре невыгодно, на создание инженерной инфраструктуры уходит от $1,5 до 3 млн».
Список из восьми переезжающих в настоящий момент предприятий КЭРППиТ не разглашает — об этом просят руководители компаний-переселенцев. Болтливость может принести огромные убытки, утверждают уже решившиеся на переезд.
О приостановке переезда из центра Петербурга объявила компания «Светоч», знакомая практически каждому по разлинованным школьным тетрадкам. Сейчас предприятие, 35% оборудования которого уже перебазировано на территорию рядом с Петергофским шоссе, будет работать на двух площадках. Причина приостановки переезда — развернувшаяся борьба за здание на Большой Пушкарской, 10. Непонятным образом оно было выведено из собственности и продано. До выяснения обстоятельств и признания «Светоча» полноправным владельцем здания руководство компании не имеет возможности использовать свой главный актив, с помощью которого планировалось найти финансирование и завершить перебазирование производственных мощностей фабрики.
Освободившееся здание собирались реконструировать и организовать на этих площадях универсальный центр с досугово-развлекательной и торговой функциями. Но сегодня в компании стараются не обсуждать ранее воодушевлявшие всех планы. Очередное судебное заседание запланировано на 4 августа, руководство намерено идти до конца, хотя не исключает возможности продолжительной судебной эпопеи. Банки заняли выжидательную позицию, а «Светочу» даже бумагу сейчас приходится приобретать в долг.
Какова же цена вопроса? «Здание продали за $1 млн, а стоит оно $7 млн. Решение суда не в нашу пользу будет означать банкротство предприятия без вариантов», — сказал генеральный директор ОАО «Светоч» Евгений Кузьмин.
Коллектив «Светоча» — 300 человек — уже обратился с открытым письмом к чиновникам, суду, депутатам с просьбой помочь разобраться и не дать предприятию закрыться. По словам Кузьмина, оппоненты в имущественном споре открыто заявляли, что они не заинтересованы в сохранении производства, дальнейшая судьба коллектива их не беспокоит. «Я уверен, что этой ситуации не возникло бы, если бы мы не заявили о переезде, — говорит руководитель «Светоча». — Этим «охотникам» очень понравилось, что мы уедем самостоятельно. Я всем собравшимся переезжать рекомендую любым образом молчать, потому что в первую очередь к вашему порогу прибегут «захватчики». И настоятельно советую нанять профессиональных юристов, которые заблокируют всякую возможность подобного рода махинаций с недвижимостью», — делится опытом Евгений Кузьмин.
В Торгово-промышленной палате Петербурга не исключают массового повторения таких ситуаций. Имущественный комплекс, находящийся в центре города, представляет сегодня очень большой интерес, мест для застройки осталось немного. В ТПП считают, что для недопущения таких ситуаций не помешало бы вмешательство администрации города. Параллельно с реализацией программы вывода промышленности было бы правильно помогать «переселенцам» в поиске инвесторов, вести административную политику по предотвращению захватов, ограждать от сомнительных предложений, активно привлекая надзорные органы и прокуратуру. Поскольку, как сообщили в комитете экономического развития администрации города, 9 из 10 руководителей компаний, приходящих с заявками на переезд из центра, землю продавать не собираются, а ищут инвесторов под новые бизнес-проекты.
Неожиданной проблемой инвесторов и «переселенцев» становятся так называемые памятники промышленной архитектуры, которые после переселения обнаруживаются на территориях предприятий десятками. Заводские руины автоматически попадают в списки вновь выявленных памятников и, несмотря на аварийное состояние, должны ожидать экспертизы. На долгое ожидание обрекается и инвестор. Как утверждают строители, эти десятилетиями пребывавшие в забвении сооружения сегодня не формируют дух Петербурга, никак не влияют на формирование городской исторической панорамы. Но не прописанный четко регламент работы с этими объектами и длительный срок экспертизы приводят к тому, что инвесторы принимают решение отказаться от реализации проектов развития таких территорий.
В большинстве случаев отдельно стоящие памятники промышленной застройки не вписываются в новые инвестиционные проекты, а в будущем могут потребовать значительных финансовых вложений в реставрацию. На такие риски девелоперские и строительные компании идти не готовы. Уже существует несколько интересных проектов развития Выборгской набережной, но пока ситуация не станет более понятной, развитие этой территории не начнется, считает президент «Корпорации С» Василий Сопромадзе. «Масштабный проект реконструкции Выборгской набережной, инвестиции в который составят сотни миллионов долларов, может просто не реализоваться в существующих условиях. На огромной территории есть небольшие объекты, которые находятся под охраной КГИОПа, — пояснил Сопромадзе. — Кроме специалистов и бывших рабочих производств, размещенных здесь ранее, 99,9% населения никогда не видели и даже не догадывались о существовании этих объектов. Многие из этих памятников промышленной застройки разрушены. Они не определяют дух Петербурга». Как подчеркивают и другие участники рынка, таким образом происходит консервация многих депрессивных территорий в центре Петербурга, остро нуждающихся в регенерации.
Непосредственно на территории исторического центра Петербурга расположены около 200 крупных и средних промышленных предприятий, занимающих почти 2,5 тыс. га земли. Но в большинстве своем земля эта не простая, а с нагрузкой. Не секрет, что многие предприятия устраивали хранилища отходов у себя же на территории, а карт захоронений не составляли — кто же будет на себя компромат держать?
Девелоперов перспектива чистить территорию перед началом строительства не пугает, совокупная стоимость проектов очень высока. На сегодня среди самых крупных объектов, требующих работ по рекультивации, можно назвать некоторые оборонные заводы, площадку под строительство завода «Тойота» и проект «Набережная Европы». Если японский завод только в конце июня получил право на проведение изыскательских работ на почти девственном участке в Шушарах, то ситуация с остальными объектами более определенная.
«На большинстве оборонных предприятий культура производства была достаточно высока, работал многоступенчатый контроль, в том числе со стороны заказчика. Но если и есть какие-то очаги загрязнения, то затраты на рекультивацию в инвестиционном проекте занимают незначительную долю, — говорит председатель комитета по промышленному развитию и высоким технологиям ТПП Петербурга Борис Иванов — На самом деле проблемным местом на сегодня является Набережная Европы, которая строится на месте ГИПХа. Вероятно, там придется выбирать землю на несколько десятков метров».
Руководство ООО «Петербург Сити» — управляющей компании, реализующий проект на будущей Набережной Европы, — настроено более оптимистично и уверено, что столь серьезная рекультивация не понадобится. По словам генерального директора ООО «Петербург Сити» Михаила Бреганова, уже получены результаты экологической экспертизы, но масштаб рекультивации определится позднее, когда будут закончены проектные работы. В любом случае сегодня в Петербурге есть компании, которые профессионально проводят работы по рекультивации и подготовке территории под новое строительство, в том числе и на такой большой территории, которую занимает будущая «европейская» набережная. Однако пока этого не требуется — суды по Набережной Европы продолжаются.
Вопрос о работах по рекультивации решает, в конечном счете, инвестор. Проблема утилизации продуктов рекультивации на сегодня остается нерешенной. Территории промышленных предприятий, на которых приходится работать «чистильщикам», огромны, а утилизировать загрязненный грунт практически негде — имеющиеся полигоны забиты под завязку. Как строители и администрация решают этот вопрос — остается большой загадкой.
В советские годы на каждом заводе были предусмотрены бомбоубежища — колоссальные пространства, целые укрепрайоны, которые сегодня находятся в ведении служб ГО и ЧС. «Большинство бомбоубежищ находится в страшном виде: 20-30 лет в болотистом грунте превращают их в мрачные руины, разрушающиеся напоминания холодной войны, — говорит генеральный директор Ассоциации по сносу Игорь Тупальский. — Однако по закону бомбоубежища нельзя списать с баланса предприятий. Выстраивать же над ними новые здания, как правило, нереально: старое бомбоубежище в будущем однозначно нарушит устойчивость постройки. Легче все разобрать и снова выстроить бомбоубежище, но есть ли смысл сегодня в таких стратегических объектах?» Кстати, в спальных районах, где проживает основная масса петербуржцев, таких объектов не предусмотрено.
Но вопрос с бомбоубежищами сегодня все-таки сдвигается с мертвой точки. Недавно между ГУ МЧС России по Петербургу, городским правительством и ОАО «Монолитстрой» заключено соглашение о реализации и совместном финансировании программы застройки земельных участков. На месте бомбоубежищ в Петроградском районе появятся жилые дома.
За июнь в КЭРППиТ поступило около 100 заявок на подбор территорий — и от старых промышленников, и от новых. Переговоры о переезде из центра сейчас ведутся с двадцатью предприятиями. В отделе управления проектами КЭРППиТ сообщили, что, как правило, предприятия просят подыскать им 5-6 га инженерно подготовленных территорий, что на сегодня пока невыполнимо — территорий с готовой инфраструктурой на городских окраинах практически нет. Некоторые потенциальные «переселенцы», просчитав ситуацию, берут тайм-аут: далеко не для всех компаний переезд на окраину — острая экономическая необходимость.
Первая мебельная фабрика, переехавшая с Петроградской стороны в Приморский район, пока до сих пор носит звание «последнего масштабного проекта» промышленного перевода. «Последний проект» стоил трех лет работы в усиленном режиме и затрат в $14 млн. На месте фабрики на Петроградке будет построена «трехзвездочная» гостиница на 180-200 номеров. Устремления чиновников освободить центр от промпредприятий решающей роли в переезде Первой мебельной не сыграли — фабрика сама проявила заинтересованность в переносе производства.
«Как таковой необходимости переезжать у нас нет, — говорит председатель совета директоров ОАО «Завод им. Козицкого» Борис Иванов. — Но мы уже перевезли из центра вредные производства — гальваническое, пластмассовое, производство вспененного полистирола. На Васильевском острове у нас остались радиотехнологии, сборочное производство, механообработка. Но и это надо перевозить, поскольку, если мы перепрофилируем наши здания, фондоотдача будет значительно больше».
Ликеро-водочный завод «Ливиз» до сих пор просчитывает перспективы освобождения Синопской набережной. Ранее член совета директоров «Ливиза» Юрий Локтионов в интервью «Ведомостям» заявлял, что это невыгодно: новый завод обойдется в сумму около $15 млн, а еще около $10 млн потребуется на реконструкцию ныне занимаемых зданий для их коммерческого использования.
По планам администрации города, вывод промышленности и коммунально-складских объектов из центра освободит Петровский остров, северный берег Малой Невы в районе Уральской улицы, берега Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста, Выборгскую и Пироговскую набережные, берега Карповки и Ждановки, зону Обводного канала, Измайловский проспект и район станции «Московская-Товарная». Только хватит ли на сегодня петербургским предприятиям стойкости преодолеть все «трудности перевода»?
По мнению участников процесса, с которыми нам удалось переговорить, административные инициативы для активизации перевода сегодня недостаточны. Необходимы, прежде всего, источники дешевых долгосрочных кредитов, прямых инвестиций в строительство новых объектов. У предприятий-потенциальных мигрантов понимание необходимости и неотвратимости процесса есть, но свободные финансы сегодня находятся лишь на модернизацию парка оборудования.
Промышленный перевод в запланированных объемах безусловно решит существующие сегодня многие проблемы экологии и транспортной инфраструктуры, выведет Петербург на новый виток развития, и, возможно, позволит вписаться в стандарты европейского города. Но проекты, имеющие миллионные бюджеты в долларовом исчислении и влиятельных участников в лице администрации, застройщиков, промышленников и им сочувствующих, причем лоббирующих каждый свои интересы и прибыли, эти проекты не смогут реализоваться легко и красиво. В отсутствии эффективного административного рычага миграция промышленности обернется большими рисками, в первую очередь — для самих «переселенцев», а во вторую — для желающих финансово вложиться в развитие освобождающихся территорий. И эти риски — это не только деньги и проекты, а это еще пока живые производственные компании Петербурга и люди, работающие на них.
ИА «Росбалт»